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作者 | 叶子沛

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万达商管正在为实现今年二季度于港交所上市而努力，但摆在眼前的困难仍有不少。

自去年12月监管放开“内保外贷”后，碧桂园、龙湖等一批房企在境外融资上有所斩获，万达同样在尝试境外融资以对其年内到期债务进行借新还旧，但万达的境外融资路走得并不轻松。

今年1月，万达将其持有的万达酒店发展的全部股权抵押给新加坡主权基金淡马锡以换取贷款。2月，万达又尝试以“内保外贷”的形势向境内一金融机构贷款3.5亿美元以偿还3月到期的美元债，这笔贷款目前仍未有下文。

2023年是万达的偿债高峰，根据企业预警通以及choice等平台，今年万达有两笔、本金合计7.5亿美元的到期债券，约合人民币51亿元，同时还有9笔，本金合计达243亿元的境内债券将于年内到期或行权。

偿债压力下，万达商管两度发布高息美元债，募集了7亿美元的资金用于偿还年内的到期境外债务，而其平均高达11%的票面利率，要远高于万达现存续美债利率以及同期发债的央国企金茂、越秀4%的境外债利率。

而即使在这两笔债券落地后，万达商管依旧面临不小的压力，其中近400亿的上市对赌依旧是其流动性上的压力之一，不过美债发行路演上，万达商管管理层称，珠海万达商管预计将于2023年二季度完成在香港IPO上市，境外债券发行的火热是否真的能够为其上市之路带来帮助？

“不美好”的融资“破冰”

虽然叩开了关闭已久的房企境外债券融资的大门，且一经发行便受到投资人的“疯抢”，但万达商管的境外融资并不十分“美好”。

今年1月，万达商管发行了一笔2年期4亿美元债券，息票率11%，也获得资本市场近14亿元的超额认购，市场部分声音将之称为地产美元债新发“破冰”。

2月6日，万达商管又再度成功发行了3年期高级无抵押美元债券。

据悉，这笔3亿规模的美元债期限为3年，利率为11.00%，考虑到发行价格为96.639美元，其实际收益率为12.375%。

同时，万达发行的是美元信用债，即没有抵押品，完全靠公司信誉而发行的债券，这笔债券同样获得了8.3亿美元的超额认购。

至此，万达商管年内已经两度发出高息美元债。

结合从发行情况以及超额认购的情况，有部分声音将这两笔美元债的发行视作国内房地产企业境外债融资破冰的标志。同时，也有解读认为，是“内保外贷”放开下的积极效应。

但万达的这两笔美元债的背后，依旧隐藏着其境外融资的艰难。

虽然万达商管近期两度发行共计7亿美元的境外债，但其所付出的“代价”远比近期于境外融资的其他受支持的房企要更为沉重。

从票面利率来看，今年发行的两笔美元债利率均显著高于万达商管现存续的债券水平。

如万达商管将于2023年到期的两笔美元债，其票面利率分别为6.875%以及8.875%。

同时，万达商管发行的这两笔境外债利率也显著高于同期发行境外债的另外两家央国企。

今年1月，金茂以及越秀也于澳金所分别发行了本金约和人民币20.5亿元以及20亿元的境外债券，而这两笔债券的利率均只有4%。

其新发的两笔债券利息显著高于其现存续的美元债，万达的利息成本也将相应提升。同时，远高于其他发债主体的利率则依旧体现出部分民营房企在境外融资上的被动地位。

偿债压力下的“无奈之举”

高息美元债的发行或是万达商管的无奈之举，2023年是万达商管的偿债高峰之一，企业预警通数据显示，万达商管的美元债将在未来一年内集中到期。

2023年万达集团及万达商业有两笔美元债分别将于3月、7月到期，合计金额约为7.5亿美元，约合人民币50.9亿元，此外万达商管还有一笔本金6亿美元的境外债将于明年1月到期。

境内债方面，根据choice数据，万达商管共计有9笔，本金合计达243亿元的债券将于年内到期或行权。

为了对到期债务进行借新还旧，万达商管开年动作频繁，除了这两笔美元债外，万达商管还曾寻求过“内保外贷”。

2022年12月，监管给出针对部分房企的“内保外贷”政策支持后，龙湖集团于去年12月9日获得了7亿元的贷款，此后碧桂园也获得了2.8亿美元的双币定期贷款融资。

但万达商管的“内保外贷”却并没有那么顺利。

今年2月1日，大连万达集团也曾计划用其境内的资产进行抵押，和境内一家金融机构洽谈一笔约3.5亿美元的境外贷款，以偿3月份到期的美元债，不过目前这笔“内保外贷”业务还未落地。

而1月11日，万达将其持有的65.04%、约30.55亿股万达酒店发展股份抵押给新加坡主权基金淡马锡以换取贷款，具体的贷款金额则未作详细披露。

但随着两笔债券的发布，万达商管的短期偿债压力有所改善，同时其境外融资的重启也被认为将在一定程度上支持其上市计划的推动。

不过，万达商管的这两笔美元债所得资金将用于对到期境外债务的偿付，仅满足其借新还旧的需求，同时高息信用债的形式是否具有持续性也有待考量。

管理层预计二季度完成上市

即使以高息的代价，先于境内其他房企成功发行了美元债，但万达商管仍旧未能彻底摆脱其当下面对的压力。

标普在此前的评级报告中曾表示，大连万达商管集团先前发行的4亿美元两年期债券将提升流动性，但万达美元债的融通依旧需要部分依靠其上市募资所得资金。

即使通过两笔债券的发行能够对其年内到期美元债进行偿付，但对于大连万达商管集团来说，旗下珠海万达商管上市成功与否依旧至关重要。

根据大连万达商管发布的财务报表，截至2022年9月底，万达商管的在手现金为348.2亿元，而且短期借款余额为396.8亿元，一年内到期的非流动负债为244.9亿元，据此，万达依旧面临着一定的压力，不过万达商管还有超300亿元的交易性金融资产，如果变现则能够为其提供偿债资金。

同时，大连万达依旧面临着上市对赌带来的额外压力，2021年下半年，万达商管从珠海万达商管的几名IPO前投资人处收到395亿元投资款。之后，万达商管用这些资金偿还了部分债务和进行短期金融投资。

根据此前的对赌协议，如果珠海万达商管未能在2023年年底前上市，万达商管有义务回购IPO前投资者持有的股份，标普在此前发布的评级报告中就曾指出，如果珠海万达商管未能成功上市，未来12-18个月公司及其母公司大连万达集团股份有限公司将面临重大流动性风险。

如今，珠海万达商管已经三度交表，距离其业绩对赌的上市期限也越来越近，但目前其上市仍未迎来明确结果。

从此前招股书的两度失效来看，万达商管在2022年内并未找到关于其上市难题的破局之道。

据澎湃新闻报道，在2月6日举行的大连万达商管集团美元债发行路演会上，万达商管管理层称，珠海万达商管预计将于2023年二季度完成在香港IPO上市。

此次领先行业，率先突破了境外债券融资并受到境外投资者的超额认购，化解了部分短期债务压力，这一突破或许给万达商管带来估值上的支撑，进而为珠海万达商管的上市提供新的支撑。